토지거래허가제 (feat. 압구정 삼성 대치 청담 잠실)

토지거래허가제

토지거래허가제란 말 그대로 부동산을 거래할 때 허가를 받아야 거래가 가능하다는 뜻입니다. 대표적으로 강남구의 압구정, 삼성, 대치 송파의 잠실이 현재 토지거래허가제 대상지역입니다. 자세히 알아보겠습니다.

 

왜 토지거래허가받아야 하는가?

거주이전의 자유를 가진 우리나라에서 왜 부동산 거래를 하는데 허가를 받아야 하는 것일까요?

 

이유는 투기가 예상되는 지역을 건설교통부 장관(or 서울시장)이 거래 규제지역으로 묶었기 때문입니다. 즉, 해당 지역의 호재로 인해 투기 세력이 몰려올 것이 걱정되어 꼭 필요한 사람이 아니라면 거래를 하지 못하게 하는 제도입니다. 

 

대표적으로 토지거래허가제로 묶인 곳이 강남구의 압구정동, 삼성동, 대치동, 그리고 송파구의 잠실동을 들 수 있습니다. 압구정동은 재건축을 이유로, 그리고 삼성동, 대치동, 청담동, 잠실은 삼성동에 지어질 국제교류 복합지구, 영동대로 광역 복합 환승 센터, 현대차 글로벌 비즈니스 센터(GBC), 잠실 Mice 등의 복합 호재로 인해 전부 토지거래허가구역으로 묶여 있습니다. 하지만 2022년 12월 현재 부동산 경기는 바닥을 뚫고 지하실로 향하고 있는데, 이 지역들은 전부 토지거래허가제로 묶여서 급매를 하고 싶은 사람들조차 쉽게 처분하기도 힘든 실정입니다.

 

허가받아야 하는 대상

거래를 할 때 허가를 받아야 하는 토지면적은 아래 표와 같습니다.  아파트의 경우 60㎡(약 18평)이 기준입니다. 일부 소형 평수를 제외한 거의 모든 아파트는 허가를 받아야 거래할 수 있다고 보시면 됩니다. 토지거래허가구역 안의 아파트 매매의 경우 2년간 재매각 또는 임대가 불가능하므로 꼭 실거주를 2년 해야 합니다. 거주용 주택이 아닌 상가, 건물의 경우도 본인이 2년간 사용해야 거래할 수 있습니다. 

 

용도지역		면적
도시지역	주거지역	60㎡ 초과
	상업지역	150㎡ 초과
	공업지역	150㎡ 초과
	녹지지역	200㎡ 초과
	용도 미지정	60㎡ 초과

 

구체적인 대상은 아래와 같습니다.

- 허가구역 내의 토지에 관한 소유권, 지상권을 이전 또는 설정하는 계약을 체결

- 허가받은 사항을 변경하는 경우 (대가를 받았을 경우만 해당됨)

- 거주용 택지, 부동산 구입

- 상업용 택지, 부동산 구입

- 지역주민의 복지, 편익시설 설치

 

허가 절차

허가절차에서 중요한 부분은 매매 사유라고 할 수 있습니다. 거래를 해야 하는 이유를 구청에 신고하고, 허가를 받지 않으면 거래가 불허가되기 때문에, 매매 거래가 매우 어렵다고 할 수 있습니다. 절차도는 아래와 같습니다.

 

토지거래허가 절차

 

 

허가받지 않고 거래할 경우 어떻게 되는가?

첫째, 허가를 받지않거나 부당한 방법으로 허가를 받은 경우는 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시의 토지 가격 30%에 상당하는 벌금이 부과되게 됩니다. 한마디로 허락 안받고 집 사면 감옥 갑니다.  

 

둘째, 허가는 받았는데 허가받은 목적대로 이용하지 않은 경우에도 문제가 생깁니다. 3개월의 이행기간을 두고 신고된 실거래가의 10% 이내에서 매년 이용의무기간 종료 시까지 이행강제금이 부과됩니다. 감옥은 안 가도 되지만, 상당한 경제적 손실은 피할 수가 없습니다.

 

최대 징역형 아니면 벌금이 많이 부과되기 때문에, 정말 꼭 거래할 필요가 없다면 시도조차 하기 힘든 제도라고 할 수 있겠습니다. 

 

토지거래허가 예외!

막강한 제한을 가진 토지거래허가제이지만, 예외사항은 아래와 같이 인정해주고 있습니다.

(허가 조건을 만족하지 않고 일반인이 허가구역내에서 부동산을 취득할 수 있는 거의 유일한 방법은 경매인 것 같습니다.)

 

- 대가 없는 상속, 증여

- 허가대상면적 미만의 토지

- 경매 ( 일반인이 제한없이 취득할 수 있는 방법! )

- 국세, 지방세 체납처분 및 강제집행

- 기타 법에서 지정하는 여러 가지 경우 

 

 

 

2023년 4월에는 압구정동, 2023년 6월에는 삼성동, 대치동, 청담동, 잠실이 현재 토지거래허가제의 기한입니다. 3년을 채우게 되는데요. 부동산 경기가 매우 좋지 않고 여러 가지 규제를 풀고 있는데, 내년에도 이렇게 토지거래허가제가 계속되기는 힘들 것 같다는 의견도 보이고 있습니다. 어떻게 보면 토지거래허가제는 나라가 찍어준 입지 좋고 호재 많은 지역이라고 할 수 있는데요. 거래가 묶인 만큼 2020, 2021년 폭발적인 상승장에도 크게 상승하지 못했습니다. 현금 여력이 있는 투자자라면 투자를 고민해도 좋을 것 같다는 개인적 의견입니다.