아파트 리모델링 사업 알아보기

리모델링(Remodeling)이란 기존 건축물을 허물지 않으면서, 사용 중인 건물을 대수선 하거나 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 것입니다. 리모델링 사업은 허가가 쉽지 않은 재건축 사업에 비해 비교적 빠른 속도로 진행이 가능하여, 최근 90년대 지어진 단지들이 리모델링 사업을 추진하는 경우가 많아지고 있습니다. 리모델링 사업이 무엇인지 알아보겠습니다.

 

 

리모델링 사업  

리모델링 사업을 추진하기 법적 근거는 주택법입니다. 건축물의 노후화를 억제하고 기능을 향상하고자 하는 목적을 가지고 추진되게 됩니다. 재건축 사업의 경우 안전진단 최소 D등급 이하(D 하는 것에 비교해서 수평증축은 C등급 이상, 수직증축은 B등급 이상이면 사업 추진이 가능합니다. 증축의 범위는 기존 전용면적의 30%~40% 이내이며, 법적 상한 초과 용적률로 리모델링하는 것이 가능하고, 건폐율, 높이 제한, 조경 등도 완화된 건축 기준이 적용됩니다. 정리하자면, 리모델링은 기존 건물을 철거하지 않고 그대로 수선하여 사용하는 대신, 용적률 포함해 여러 인센티브를 받을 수 있습니다. 

 

리모델링이란(출처:한국리모델링협회)

리모델링 사업 절차 

1. 추진 위원회 구성 : 입주자 대표회의 또는 임의 단체에서 구성합니다
2. 조합 설립 인가 : 동별 소유자의 과반수, 단지 전체 2/3 이상 동의가 필요합니다.
3. 시공사 선정 : 리모델링 조합 총회 의결을 통해 시공사를 선정합니다.
4. 안전진단 1차 : 수평증축 C등급 이상, 수직증축 D등급 이상 가능하고 이하 판정 시 리모델링 불가합니다.
5. 건축위원회 심의 : 용적률, 건폐율, 높이 제한 등 건축법 적용 및 증축 범위 심의합니다.
6. 권리변동 계획 수립 : 세대수 증가 시 건축물의 권리변동, 비용 분담, 분양 계획 등을 수립합니다.
7. 리모델링 허가 : 허가 신청 시 단지 전체 3/4 이상, 동별 과반수 동의가 필요합니다.
8. 리모델링 분담금 확정 총회 : 리모델링 계획안을 기준으로 한 조합원 분담금을 확정합니다.
9. 이주 및 2차 안전진단 : 이주 후 수직증축형 리모델링의 경우 2차 안전진단을 시행하고 구조 안전을 확인합니다.
10. 착공
11. 준공 및 입주 : 사업이 완료됩니다.

리모델링 사업 장단점

리모델링 사업의 가장 큰 장점은 재건축에 비해 빠른 진행이 가능하다는 점입니다. 재건축의 경우 준공 30년 이후, 안전 등급 D 이하일 경우 사업이 가능하지만, 리모델링은 준공 후 15년이 지나면 바로 추진할 수 있습니다. 절차 역시 간편해서 리모델링은 주민 동의와 행위 허가 1회를 받으면 입주까지 평균적으로 5년에서 6년 정도의 시간이 소요됩니다. 재건축의 경우는 조합 설립 이후 사업시행인가, 관리처분 인가 이후 이주가 가능한데 은마아파트를 비롯한 노후화된 재건축 추진 단지들은 서울시에서 허가를 내주지 않아 사업 진행이 되지 않는 단지가 매우 많습니다. 그리고, 리모델링은 규제 수준이 낮아서 재건축에서 가장 걸림돌이 되는 재건축 초과 이익 환수제를 적용받지 않고, 기부채납, 임대주택의 의무도 아직 없습니다.

하지만 많은 단지가 리모델링을 망설이게 되고, 결국 추진이 어려워지는 경우는 기존 건물을 다시 짓는 것이 아니기 때문에 필연적으로 구조적 단점이 존재하기 때문입니다. 현재 내력벽 철거는 불가능하기 때문에 설계의 제한이 있어, 아파트 평면이 동굴형 구조와 같은 앞뒤가 긴 구조를 가지게 되는 문제가 있습니다. 또한 스프링클러를 설치해야 하고, 층간소음 기준도 강화되었기 때문에 필연적으로 층고가 낮아질 수밖에 없는 문제를 가지고 있습니다. 이런 점 때문에, 재건축 단지보다 완공 후 시세 차익이 좀 적을 수 있습니다.

 

리모델링 사업 성공 사례

현재까지 리모델링이 완공된 단지가 많지 않아, 성공 사례를 들자면 2019년 수평증축 리모델링으로 진행된 개포우성 9차 아파트를 들 수 있습니다. 포스코더샾이 시공하였고 1:1 리모델링으로 진행하여 가구수는 232가구 규모 그대로지만, 실사용면적은 기존 29, 30평이 40평, 41평으로 약 37% 증가하였습니다. 세대별 분담금은 약 4억 원으로 다소 높은 금액이지만, 리모델링 전후의 아파트 시세를 비교했을 때 충분한 가치 상승이 되었다고 보입니다. 다만, 근처 재건축 단지들과 비교하여 약 80%의 시세를 형성하고 있는 것은 아쉬운 부분입니다.

 

리모델링은 분명 재건축에 비해 한계를 가지고 있는 것은 사실입니다. 그러나, 재건축에 씌워진 지나친 규제와 초과 이익 환수제와 같은 금전적인 손실까지 고려한다면 리모델링은 훌륭한 대안이 될 수 있다고 생각합니다. 특히, 1990년대 지어진 꽉 찬 용적률을 가진 수많은 아파트들은, 재건축에 대한 규제를 전면적으로 풀어주지 않는 이상 재건축으로 기대할 수 있는 이익이 없는 실정입니다. 그래서 리모델링의 걸림돌이 되는 내력벽 철거와 수직증축에 대한 규제를 풀어준다면, 리모델링을 선택하는 아파트 단지가 훨씬 더 많아져서, 신축 아파트를 원하는 사람들의 욕구를 충분히 만족시킬 수 있는 대안이 될 것입니다.